Задумывались ли вы о том, что инвестирование рублей похоже на попытки носить воду решетом? Как бы вы их не приумножали, очередной скачок девальвации (обесценивание по отношению к резервным валютам) сводят на нет все ваши прежние усилия. В сфере торговой недвижимости формата стрит-ритейл это выглядит особенно убедительно. За последние полтора года стоимость недвижимости (в долларах) уменьшилась почти вполовину. А арендный доход и того больше. Невольно задаёшься вопросом: есть ли смысл заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость в России?
Что бы разобраться с этим, давайте проведём небольшой эксперимент. Выберем солидный временной промежуток. На начало периода инвестируем равную сумму в российский и зарубежный активы, ежегодно будем реинвестировать полученный доход, а по итогам сравним результаты.
В качестве зарубежного актива будет выступать какой угодно инструмент инвестирования, но с доходностью равной 10% годовых в валюте. Это существенно выше валютного вклада. Особенно в долгосрочной перспективе. По сути, это вообще выше доходности всех реальных валютных инвестиций, доступных российским гражданам. Но для наглядности эксперимента оставим эту цифру.
Российским активом будет коммерческая недвижимость формата стрит-ритейл. Причём мы будем не просто покупать объект и сдавать его в аренду, а воспользуемся способом получения максимального дохода. Купим квартиру на первом этаже жилого дома, переведём в нежилой фонд, сдадим в аренду, и по прошествии нескольких лет продадим.
В умелых руках, рентабельность подобного бизнеса достаточно высока. Подробнее об этом можно прочесть в статье "Что лучше — иметь $1 млн или жить, как миллионер?"(вставить ссылку).
Здесь же уместно привести небольшой финансовый отчёт проданного в 2016 году помещения. Не стоит забывать, что на дворе кризис и цена аренды, а значит и цена продажи помещения, уменьшились в среднем на 20%.
Финансовый отчёт:
- Затраты на покупку квартиры, перевод в нежилой фонд, строительные работы и содержание объекта: 10,03 млн руб.
- Доход, полученный с арендной платы за весь период и выручка от продажи объекта: 21,64 млн руб.
- Период владения объектом: 4 года.
Ежегодно инвестиция приносила в среднем 2,9 млн руб. ((21,64 — 10,03) / 4). В традиционном понимании это соответствует годовой рентабельности 29% (2,9 / 10,03). Но для целей нашего эксперимента придётся перевести простой процент в сложный. Иначе мы поставим в невыгодное положение зарубежный актив, которым вполне может быть сберегательный счёт в каком-нибудь щедром банке.
Итак, 10,03 млн руб. "выросли" до 21,64 млн. Соответственно, каждый вложенный рубль за четыре года вырос до 2,158 руб. (21,64 / 10,03). Воспользуемся таблицами сложного процента, в которых рассчитаны ежегодные результаты роста денежной единицы при различных процентных ставках (при желании, читатель без труда найдёт такие таблицы в интернете). Нашему росту соответствует ставка сложного процента равная 21%.
Теперь настало время провести наш эксперимент. Временной промежуток выберем длительностью 15 лет. Начало его соответствует 2001-му году, а окончание текущему, 2016-му.
Инвестировать будем сумму эквивалентную одному доллару США. Расчёт проведём по формуле сложного процента: ежегодный процент будем начислять на сумму первоначальной инвестиции и ранее полученного процента.
Расчёт доходности зарубежного актива.
Здесь все просто. Один доллар, вложенный на 15 лет под 10% годовых, с учётом сложного процента, превратится в 4,17 доллара.
Расчёт доходности российского актива (коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл).
Для начала переведём один доллар США в рубли по действующему на сентябрь 2001 года курсу. Полученная сумма первоначальной инвестиции равна 29,43 руб.
Согласно таблице сложного процента, один рубль, вложенный на 15 лет по ставке 21% годовых превратится в 17,45 рублей. Умножим эту цифру на сумму первоначальной инвестиции, получим 513,55 руб. (17,45 х 29,43 руб.).
Теперь осталось сравнить полученные результаты.
Сравнение результатов.
Поскольку в основе статьи лежат сомнения в целесообразности инвестирования в российские активы, приведём рублёвый результат к долларам США.
На сентябрь 2016 года курс доллара составляет 63,69 руб. Следовательно, итог инвестирования в российский актив равен 8,06 доллара США (513,55 руб. / 63,69).
Итог же инвестирования в зарубежный актив составил 4,17 долларов. В два раза меньше.
Посмотрим по таблицам сложного процента: какая процентная ставка соответствует росту одного доллара до 8,06 долларов, за тот же пятнадцатилетний период. Получается примерно 15% годовых… Ещё раз заостряю внимание, что речь идёт о сложном проценте. Который при равной денежной доходности с простым процентом, всегда выглядит гораздо более скромным.
Оказывается, частные инвестиции в коммерческую недвижимость в России остаются эффективными даже в период экономического спада. Нужны лишь терпение и выдержка, чтобы продуктивно пережить очередной кризис, не поддавшись всеобщему унынию. Следует помнить, что именно сейчас закладывается та прибыль, которые лишь немногие инвесторы снимут на пике очередного "витка экономического роста".
