Задумывались ли вы о том, что инвестирование рублей похоже на попытки носить воду решетом? Как бы вы их не приумножали, очередной скачок девальвации (обесценивание по отношению к резервным валютам) сводят на нет все ваши прежние усилия. В сфере торговой недвижимости формата стрит-ритейл это выглядит особенно убедительно. За последние полтора года стоимость недвижимости (в долларах) уменьшилась почти вполовину. А арендный доход и того больше. Невольно задаёшься вопросом: есть ли смысл заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость в России?
Что бы разобраться с этим, давайте проведём небольшой эксперимент. Выберем солидный временной промежуток. На начало периода инвестируем равную сумму в российский и зарубежный активы, ежегодно будем реинвестировать полученный доход, а по итогам сравним результаты.
В качестве зарубежного актива будет выступать какой угодно инструмент инвестирования, но с доходностью равной 10% годовых в валюте. Это существенно выше валютного вклада. Особенно в долгосрочной перспективе. По сути, это вообще выше доходности всех реальных валютных инвестиций, доступных российским гражданам. Но для наглядности эксперимента оставим эту цифру.
Российским активом будет коммерческая недвижимость формата стрит-ритейл. Причём мы будем не просто покупать объект и сдавать его в аренду, а воспользуемся способом получения максимального дохода. Купим квартиру на первом этаже жилого дома, переведём в нежилой фонд, сдадим в аренду, и по прошествии нескольких лет продадим.
В умелых руках, рентабельность подобного бизнеса достаточно высока. Подробнее об этом можно прочесть в статье "Что лучше — иметь $1 млн или жить, как миллионер?"(вставить ссылку).
Здесь же уместно привести небольшой финансовый отчёт проданного в 2016 году помещения. Не стоит забывать, что на дворе кризис и цена аренды, а значит и цена продажи помещения, уменьшились в среднем на 20%.
Финансовый отчёт:
- Затраты на покупку квартиры, перевод в нежилой фонд, строительные работы и содержание объекта: 10,03 млн руб.
- Доход, полученный с арендной платы за весь период и выручка от продажи объекта: 21,64 млн руб.
- Период владения объектом: 4 года.
Ежегодно инвестиция приносила в среднем 2,9 млн руб. ((21,64 — 10,03) / 4). В традиционном понимании это соответствует годовой рентабельности 29% (2,9 / 10,03). Но для целей нашего эксперимента придётся перевести простой процент в сложный. Иначе мы поставим в невыгодное положение зарубежный актив, которым вполне может быть сберегательный счёт в каком-нибудь щедром банке.
Итак, 10,03 млн руб. "выросли" до 21,64 млн. Соответственно, каждый вложенный рубль за четыре года вырос до 2,158 руб. (21,64 / 10,03). Воспользуемся таблицами сложного процента, в которых рассчитаны ежегодные результаты роста денежной единицы при различных процентных ставках (при желании, читатель без труда найдёт такие таблицы в интернете). Нашему росту соответствует ставка сложного процента равная 21%.
Теперь настало время провести наш эксперимент. Временной промежуток выберем длительностью 15 лет. Начало его соответствует 2001-му году, а окончание текущему, 2016-му.
Инвестировать будем сумму эквивалентную одному доллару США. Расчёт проведём по формуле сложного процента: ежегодный процент будем начислять на сумму первоначальной инвестиции и ранее полученного процента.
Расчёт доходности зарубежного актива.
Здесь все просто. Один доллар, вложенный на 15 лет под 10% годовых, с учётом сложного процента, превратится в 4,17 доллара.
Расчёт доходности российского актива (коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл).
Для начала переведём один доллар США в рубли по действующему на сентябрь 2001 года курсу. Полученная сумма первоначальной инвестиции равна 29,43 руб.
Согласно таблице сложного процента, один рубль, вложенный на 15 лет по ставке 21% годовых превратится в 17,45 рублей. Умножим эту цифру на сумму первоначальной инвестиции, получим 513,55 руб. (17,45 х 29,43 руб.).
Теперь осталось сравнить полученные результаты.
Сравнение результатов.
Поскольку в основе статьи лежат сомнения в целесообразности инвестирования в российские активы, приведём рублёвый результат к долларам США.
На сентябрь 2016 года курс доллара составляет 63,69 руб. Следовательно, итог инвестирования в российский актив равен 8,06 доллара США (513,55 руб. / 63,69).
Итог же инвестирования в зарубежный актив составил 4,17 долларов. В два раза меньше.
Посмотрим по таблицам сложного процента: какая процентная ставка соответствует росту одного доллара до 8,06 долларов, за тот же пятнадцатилетний период. Получается примерно 15% годовых… Ещё раз заостряю внимание, что речь идёт о сложном проценте. Который при равной денежной доходности с простым процентом, всегда выглядит гораздо более скромным.
Оказывается, частные инвестиции в коммерческую недвижимость в России остаются эффективными даже в период экономического спада. Нужны лишь терпение и выдержка, чтобы продуктивно пережить очередной кризис, не поддавшись всеобщему унынию. Следует помнить, что именно сейчас закладывается та прибыль, которые лишь немногие инвесторы снимут на пике очередного "витка экономического роста".
версия для печати
