Создание коммерческой недвижимости из квартир на первых этажах в Москве всегда было хоть и сложным, но весьма прибыльным занятием.
Вкратце, суть его состоит в следующем
Купив квартиру и переведя её в нежилой фонд инвестор становится владельцем нежилого помещения, которое затем сдаёт в аренду коммерческой организации. Доход от аренды нежилого помещения в несколько раз больше дохода от аренды жилой квартиры. Цена продажи нежилого помещения определяется уже не мнением продавца, а величиной арендного дохода. В итоге, поработав примерно год и дополнительно потратив несколько миллионов рублей, инвестор нередко получает двукратный рост капитала и вдобавок к нему неплохой ежемесячный доход. Желающих таким образом вложить собственные деньги, до недавнего времени, было хоть отбавляй.
Но за последний год произошло очень много изменений. Это и резкое падение курса рубля, что почти вдвое обесценило стоимость недвижимости в валюте, и падение спроса на аренду помещений, что, в свою очередь, уменьшило арендный доход и рублёвую стоимость той же недвижимости. В результате владельцы коммерческой недвижимости потеряли немало денег. Глядя на такое положение вещей инвестирование в создание коммерческой недвижимости выглядит не таким уж и привлекательным.
Но давайте внимательней посмотрим на ситуацию и подумаем, так ли всё печально, как выглядит на первый взгляд? Во-первых, важно понимать, что стоимость недвижимости, как и всё вокруг, непостоянна. Постоянны лишь колебания. Откат цены недвижимости в долларах произошёл лишь на некоторое время. Исходя из опыта прошлых кризисов понадобится несколько лет, чтобы инфляция "догнала" новый курс рубля и аренда, а как следствие и стоимость коммерческой недвижимости, вернулись к докризисным долларовым значениям.
Во-вторых, благодаря спаду деловой активности и уменьшению количества сделок с недвижимостью, упали цены на квартиры, подходящие для перевода в нежилой фонд. По сравнению с серединой 2014 года они подешевели на несколько миллионов рублей. Появилась масса интересных вариантов. А владельцы, и даже риелторы, стали гораздо более сговорчивы.
В-третьих, спрос на покупку коммерческих помещений, занятых арендаторами, сохраняется на хорошем уровне. И это легко объяснимо. У одних людей есть накопления в валюте, купленной до середины 2014 года. Сумма их сбережений, в рублёвом отношении, увеличилась в два раза и появилась возможность купить коммерческую недвижимость. У других есть по прежнему хороший рублёвый доход. Переводить его в валюту в период падения нефтяных цен, не самое умное решение. А купленная недвижимость отыграет через несколько лет текущее падение и поэтому более привлекательна. Получается, именно сейчас сложилась благоприятная возможность для инвестирования в создание коммерческой недвижимости из квартир на первых этажах.
Если у вас есть торговая недвижимость формата street retail в хорошем месте, то рублёвая цена на неё осталась практически докризисной. И возможно, имеет смысл её продать, реинвестировав деньги в создание двух аналогичных объектов. Через год-два у вас удвоится и сумма капитала, и арендный доход. Если же у вас ещё нет коммерческой недвижимости и вы только планируете создать свой первый объект, то сейчас, возможно, лучшее время. Как только страна начнёт выходить из кризиса, резко увеличится число желающих "поднять" деньги на недвижимости и цены скакнут вверх. В итоге придётся потратить больше денег и довольствоваться уже не лучшими вариантами.
Почему же люди не бросаются инвестировать в недвижимость, раз это так выгодно? Всё очень просто. Прислушайтесь к себе. Наверняка вам захотелось поспорить и доказать, что на самом деле всё обстоит совсем иначе и гораздо хуже. Вы правы, каждый из нас живёт в своём собственном мире. Я описал реалии своего мира и своё видение ситуации. Мы различаемся тем, как именно воспринимаем действительность и что при этом предпринимаем. Мы либо делаем то, что требуется, либо не делаем. В первом случае мы активно ищем возможности, во втором оправдания.
Поиск ответа на вопрос: "Подходящее ли сейчас время для инвестирования?", это ни что иное, как поиск оправданий ничегонеделанию. Для выгодных возможностей не бывает подходящего или неподходящего времени. И дело не в том, какое время, а в том, насколько вы готовы в данный момент. Жизнь похожа на калейдоскоп, в котором множество изменчивых обстоятельств складываются в неповторимые узоры. Наблюдая за сменой узоров, можно заметить, что обстоятельства иногда создают замечательную возможность. В следующий момент времени узор изменится и возможность исчезнет. Тот момент, когда обстоятельства были благоприятными, и был подходящим временем для инвестирования. Говоря о благоприятных обстоятельствах я вовсе не имею ввиду то, о чем трубят в новостях. Совершенно не важно, что происходит с экономикой в стране и какова цена на нефть. Я имею ввиду обстоятельства вашей собственной жизни. Чем выше ваши способности находить нужных людей, зарабатывать деньги и искать подходящие объекты, тем чаще узор обстоятельств складывается в вашу пользу.
Только от вас зависит, насколько сейчас подходящее время для инвестирования.
