Хотите финансовой независимости? Откажитесь от квартиры

Когда говорят цифры, лишние слова не нужны. Уроки математики от Константина Демчука для будущих инвесторов. Почему россиянам стоит перенять мировую практику и "жить в аренду". Поправка: но это не подразумевает отказа от владения недвижимостью. Интересно?

В юности меня убеждали, что для стабильной и защищенной жизни нужно иметь "тылы" в виде собственного жилья. На его покупку и обустройство следует направить свои силы с самого начала трудовой жизни. Но как показала практика, в своей квартире удается прожить не дольше, чем в арендованной.

Сначала покупается однокомнатная квартира. С появлением детей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в трехкомнатную. В активный период своей жизни приходится переезжать по несколько раз, меняя районы, города, а то и страны. Наша жизнь полна перемен. В этих условиях "тылы" приходится таскать за собой, тратя на доплаты, ремонты и мебель уйму денег и времени. Не разумнее ли тем, кто чувствует в себе силы, с самого начала стремиться к финансовой независимости? Как показано на примере это не так уж и дорого, а выгода весьма очевидна.

Идея, предложенная в настоящей статье, подойдет не всем. Универсальных советов не бывает. Но могу заверить, что все написанное испытано жизнью и основано на опыте автора и его знакомых.

Суть идеи состоит в следующем: вместо покупки квартиры для проживания, создать коммерческую недвижимость и ежемесячно получать арендный доход. Полученных денег хватит не только на аренду жилья, но еще и немало останется.

Цифры гораздо убедительнее слов. Поэтому, рассмотрим предложенную стратегию на основе реальной недвижимости и цен 2014 года.

Давайте представим, что страстно хотим купить квартиру в Москве на Шоссе Энтузиастов в "сталинском" доме в районе Измайловского парка. При площади 85 м² такая квартира стоит примерно 13 млн руб. Чтобы купить эту недвижимость придется продать имеющееся жилье и/или потратить накопления. Предположим, что в итоге мы собрали 5 млн руб. из тринадцати. Недостающие 8 млн руб. придется взять через "ипотеку на выгодных условиях", например, в Сбербанке. Согласно ипотечному калькулятору на сайте банка, при первоначальном взносе 5 млн руб., ежемесячно, в течение 20 лет необходимо платить 96 590 руб.

Первоначальный взнос: 5 млн руб.

Ипотечный кредит на покупку квартиры: 8 млн руб.

Ежемесячный платеж по кредиту: 96 590 руб.

Итого, потратив 5 млн руб., ежемесячно имеем минус 96 590 руб.

Теперь, альтернативный сценарий. В одном из городов ближайшего Подмосковья за 5 млн руб. покупаем квартиру площадью 66 м² на первом этаже жилого дома. Берем потребительский кредит в том же Сбербанке на сумму 1,8 млн руб. Затем, переводим квартиру в нежилой фонд и делаем реконструкцию. Получившееся коммерческое помещение сдаем в аренду за 124 тыс. руб. в месяц.

Потребительский кредит будем погашать в течение трех лет, ежемесячно выплачивая банку 63 728 руб. При этом, как только помещение сдано в аренду, сразу же арендуем квартиру на Шоссе Энтузиастов за 50 тыс. руб. в месяц.

Для сдачи коммерческого помещения в аренду откроем ИП и будем использовать патентную систему налогообложения. Годовой налог составит 11 374,4 руб. (см. Закон Московской области от 2 октября 2013 года 107/2013-ОЗ). Страховые взносы в ПФР и ФФОМС составят 20 727,53 руб. в год. Налог на имущество не платим, так как находимся на упрощенной системе налогообложения.

Общая налоговая нагрузка составит: 11 374,4 + 20 727,53 = 32 101, 93 руб. в год. Это, кстати, всего 2,2% и совершенно законно.

Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд: 5 млн руб.

Кредит на перевод квартиры в нежилой фонд и реконструкцию: 1 800 тыс. руб.

Ежемесячный платеж по кредиту: 63 728 руб. (в течение трех лет).

Ежемесячный платеж за аренду квартиры для проживания: 50 тыс. руб.

Налог и отчисления в фонды: 32 101,93 руб. в год или 2 675 руб. в месяц.

Итого, потратив 5 млн руб., первые три года ежемесячно имеем:

124 тыс. — 63 728–50 тыс. — 2 675 = плюс 7 597 руб.;

с четвертого года и далее:

124 тыс. — 50 тыс. — 2675 = плюс 71 352 руб. в месяц!

В обоих рассмотренных случаях, потратив 5 млн руб., мы будем жить в полюбившейся квартире. Но, в случае покупки квартиры для проживания, мы имеем минус 96 590 руб. в месяц. А в случае создания коммерческого помещения и аренды квартиры для проживания, мы имеем плюс 71 352 руб. в месяц. Разница между двумя вариантами 167 942 руб. ежемесячно в пользу съемной квартиры, которую действительно арендуют мои знакомые. Что касается нежилого помещения в ближайшем Подмосковье, то оно недавно создано и сдано в аренду.

Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в два раза:

Примерная цена коммерческого помещения: 124 тыс. х 100 = 12 400 тыс. руб.

Вложенные собственные средства: 5 млн руб.

Потребительский кредит: 1 800 тыс. руб.

Прибыль от потенциальной продажи: 12 400 тыс. — 5 млн — 1 800 тыс. = 5 600 тыс. руб.

Доход на вложенные средства: 5 600 тыс. / 5 млн = 112%.

Деньги, вложенные в ипотечную квартиру, в случае резкого скачка цен можно вернуть. Но вряд ли стоит надеяться на прибыль.

При создании коммерческого помещения: покупка квартиры, перевод в нежилой фонд и строительные работы обошлись "дешевле рынка". Весь процесс занял всего несколько месяцев. Нам удается создавать такие помещения уже не первый год. Но как ни странно, другим, в тех же условиях, удается создавать себе только проблемы.

Поэтому важно понять, что для подобных инвестиций нужны знания и опыт. Приобрести их доступно любому нормальному человеку. По крайней мере, это гораздо проще и быстрее двадцатилетней ипотечной кабалы. Создав всего один-два объекта, вы обеспечите себе финансовую независимость. Доход от аренды легко перекроет все ваши текущие ежемесячные затраты!

Но с чего начать тем, кто еще только готовится к покупке своей первой недвижимости?

Во-первых, им можно посоветовать все-таки арендовать квартиру, а разницу между потенциальным ипотечным платежом и ценой аренды — откладывать на будущую инвестицию.

Во-вторых, как только наберется достаточная сумма — купить собственную квартиру. Да, именно так. Купить квартиру. Но не для проживания, а для сдачи в аренду. Через некоторое время купить еще одну. Причем покупать стоит обязательно "однушки": их легче сдать в аренду, продать, а также они сильнее повышаются в цене. Через некоторое время, продав "инвестиционные" квартиры вы создадите коммерческое помещение. А многолетний опыт сдачи квартир в аренду окажется серьезным подспорьем в новой деятельности.