Курс "Управление коммерческой недвижимостью". + Онлайн-трансляция

Как выбрать бизнес-модель и разработать концепцию управления объектами коммерческой недвижимости.

Практическая программа Русской Школы Управления содержит:

• концепцию и практические приёмы реализации объектов коммерческой недвижимости;
• бизнес-модель управляющей компании коммерческой недвижимости;
• построение арендной политики.

На курсе вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

В программу входит разбор практических кейсов и отработка полученных навыков.

Аудитория курса "Управление коммерческой недвижимостью" — руководители и сотрудники:

• торговых и офисных центров;
• девелоперских и строительных организаций;
• управляющих компаний по управлению коммерческой недвижимостью;
• специалисты, которые готовятся к должности руководителя торгово-офисного центра или управляющей компании по управлению коммерческой недвижимостью;
• специалисты управляющих компаний по управлению многоквартирной недвижимостью, которые хотят выйти на рынок управления коммерческой недвижимостью;
• специалисты управляющих компаний по управлению коттеджными посёлками с объектами коммерческой недвижимости.

Программа курса

1. Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости.

   • Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования.
   • Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов.
   • Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК.
   • Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии.
   • Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК.
   • Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей).
   • Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов.
   • Офисные центры (ОЦ).
   • Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее.
   • Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры "идеального" ОЦ.
   • Специфика архитектурных решений, определение "коэффициента потери площадей в здании", оптимальные планировочные решения (примеры).
   • Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) — действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов.
   • Формирование базовой ставки аренды.
   • Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов.
   • Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников.
   • Методы поиска арендаторов на текущем рынке.
   • Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный).
   • Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия.
   • Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта.
   • Методика определения размера арендной платы.
   • Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика.
   • Торговые центры (ТЦ).
   • Маркетинговое исследование рынка (основные параметры — спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России.
   • Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы "якорных" арендаторов).
   • Параметры "идеального" торгового центра.
   • Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
   • Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения "предброкериджа" — сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект).
   • Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных "якорных" арендаторов).
   • Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с "якорями").
   • Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами.
   • Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ).
   • Документальное сопровождение процессов, правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учётом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учётом процента от оборота арендатора).
   • Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг и активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ).
   • Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде).
   • ТРЦ — виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта.
   • Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены.

2. Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости.

   • Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости, как объект управления. Бизнес-процессы УК.
   • Aнализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции его развития в современных условиях.
   • Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности.
   • Комплекс недвижимости как объект управления.
   • Бизнес-процессы управляющей компании.
   • Практическая ситуация по состалению бизнес-процесса.
   • Организационная структура Управляющей компании. Выбор модели управления компании в кризис.
   • Наиболее распространённые виды ОФС.
   • Разработка функционально-организационной структуры УК.
   • Кейс. Вы — директор УК, задача — разработка ОФС.
   • Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы "дублирования" функций, делегирования полномочий.
   • Служба технической эксплуатации — facility management.
   • Служба клининга.
   • Служба безопасности и охраны.
   • Служба строительного контроля.
   • Административный отдел. Центральный Ресепшн.
   • Коммерческое управление — property management.
   • Состав, задачи, необходимая документация и регламенты для каждого подразделения УК.
   • Как отличаться от конкурентов. Управление объектами со множеством собственников.
   • Какие "мелочи" могут стать главным преимуществом.
   • Особенности управления комплексами со множеством собственников.
   • Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление электроэнергии.
   • Договоры, необходимые для эффективного управления коммерческими объектами.
   • Договоры, применяемые в управлении объектом недвижимости.
   • Договоры на комплексное управление объектом с собственником.
   • Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником).
   • Договоры но возмещение коммунальных расходов.
   • Договоры аренды.
   • Планирование и бюджетирование деятельности компании.
   • Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге.
   • Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании.
   • Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета.
   • Бюджет расходов, основные ключевые показатели.
   • Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода.
   • Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании.
   • Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L).
   • Управляющий директор как эффективный менеджер. Коммуникативные аспекты представительской функции директора.
   • Взаимодействие с арендаторами.
   • Взаимодействие с собственниками.
   • Взаимодействия с партнерами.
   • Взаимодействие с контролирующими органами.
   • Тайм-менеджмент Руководителя. Практические советы.
   • Кейс. Как принимаются эффективные управленческие решения.
   • Навигация комплекса как задача Управляющего. Алгоритм разделения потоков клиентов. Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды.
   • Этапность и сроки выполнения работ.
   • Разработка концепции и проекта. Индивидуальность.
   • Навигация внешняя. Ключевые требования.
   • Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК.
   • Кейс. Разработка навигации на прилегающей территории комплекса.
   • Разделение потоков посетителей в МФК. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом.
   • Способы управления потоками клиентов.
   • Групповая дискуссия на тему: Паркинг — доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей.

3. Арендные отношения.

   • Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам.
   • Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки.
   • Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды.
   • Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип "Открытой книги". Расчётная и фактическаяставка эксплуатационных расходов. Сводный расчёт. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов.
   • Коммунальные платежи.
   • Понятие чистого операционного дохода. Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД.
   • Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключённые на неопределённый срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды.
   • Обеспечительный платёж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачёт обеспечительного платежа в условиях банкротства.
   • Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт допуска и Акт приёма-передачи. Как отразить в договоре аренды "арендные каникулы"? Основные риски при возврате помещений.
   • Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения.
   • Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора.
   • Предварительный договор. Предмет и основное содержание.
   • Как осуществлять платежи за пользование помещениями по предварительному договору. Схемы зачёта платежей по предварительному договору в счёт основного договора аренды.
   • Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору.
   • Управление арендными отношениями.
   • Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности.
   • Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворённости арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры.
   • Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надёжности арендатора. Финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с "групповым протестом" арендаторов.
   • Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчёта арендной ставки.
   • Стратегия заполнения свободных помещений в кризис.