Предлагаю начать разговор на тему "управление недвижимостью" с определения что это такое. В разных источниках понятие "управление недвижимостью" трактуется очень широко. Широта понятия определяется объёмом услуг, которые входят в перечень. На рынке недвижимости эти услуги подразделяются на две основные следующие составляющие:
- Управление недвижимостью (Property management-PM).
- Управление эксплуатацией (Facility management-FM).
Что такое Property management? Эта составляющая, как правило, содержит следующий набор услуг:
- Создание концепции объекта.
- Брокеридж.
- Ведение бухг. и управленческого учёта на объекте.
- Юридическое сопровождение.
- Управление продвижением объекта на рынке.
- Арендная политика.
Управление эксплуатацией-FM, это:
- Техническое обслуживание и эксплуатация объекта.
- Обеспечение безопасности.
- Уборка помещений и территории.
- Проведение текущего и аварийного ремонта.
- Взаимодействие с контролирующими органами.
- Рациональное использование энергоресурсов.
- Оптимизация операционных расходов.
Этот перечень услуг, каждый раз, элемент договорённостей и торга между владельцем и управляющей компанией.
Поэтому, первый принцип, которым хочу поделиться с читателем этой статьи- В самом начале уточняйте какой набор услуг входит в понятия PM и FM.
От этого зависит уровень ответственности, который готова взять на себя управляющая компания, и, соответственно стоимость услуги "Управление недвижимостью".
Второй принцип лежит в плоскости целей управления. Любой собственник, который отважится на привлечение управляющей компании, преследует как минимум три цели:
- Увеличение доходности объекта. Это и сдача вакантных площадей и оптимизация взаимоотношений с существующими арендаторами и многие другие вопросы.
- Оптимизация расходов. Из названия понятно, что речь будет идти о поиске разумного минимума, который позволит экономить средства без ущерба для объекта и взаимоотношений с арендаторами.
- Стабильная работа всех инженерных систем. Опытный собственник знает насколько это непростая задача и готов доверить объект только тем, кто способен выполнить эту задачу максимально качественно.
Второй принцип можно сформулировать следующим образом: Формируйте чёткие цели, а именно-что вы хотите получить от управления недвижимостью?
Третий принцип-это: поиск достойного партнёра на позицию Управляющая компания.
Сознательно не стал писать подрядчика, т.к. между владельцем и управляющим в действительности должны установиться партнёрские отношения(взаимная ответственность и финансовый интерес), в отличие от подрядчика, который понятие ответственность трактует как способ перекладывания рисков. Как выбрать управляющую компанию, которой можно доверить свой объект или объекты в управление?
Здесь важно учитывать следующие параметры:
- опыт компании на рынке;
- портфолио объектов, находящихся в управлении и их уровень;
- рекомендации от участников рынка;
- стоимость услуг.
Чем выше уровень управляющей компании и опыт её работы тем, как правило, выше и стоимость её услуг.
Одним из самых актуальных вопросов для владельцев недвижимости остаётся следующий: "Управлять самостоятельно или привлекать специализированную управляющую компанию?". Здесь необходимо понимать, что у каждого из подходов есть свои плюсы и минусы и выбор в пользу того или иного варианта будет осуществляться в зависимости от целей владельца, его финансовых возможностей а также количества и уровня компетенций собственных специалистов. Но об этом мы поговорим в одной из следующих статей.
