Дистанционный курс "Управление коммерческой недвижимостью". Скидка 30% за двух и более участников

Программа даёт знания и помогает развить навыки, которые необходимы для грамотного управления объектами коммерческой недвижимости. Слушатели ознакомятся с особенностями различных типов объектов коммерческой недвижимости, принципами зонирования ТРЦ и обеспечения его наполняемости, изучат методы поиска арендаторов на рынке, поймут специфику продажи площадей.

Преподаватели Русской Школы Управления объяснят, как выстроить арендную политику и управлять арендными отношениями, расскажут о бизнес-процессах УК и её организационной структуре, видах договоров по управлению недвижимым имуществом, а также о планировании и бюджетировании деятельности компании.

Программа

1. Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости.

   • Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования.
   • Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов.
   • Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК.
   • Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии.
   • Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК.
   • Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей).
   • Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов.
   • Офисные центры (ОЦ).
   • Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее.
   • Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры "идеального" ОЦ.
   • Специфика архитектурных решений, определение "коэффициента потери площадей в здании", оптимальные планировочные решения (примеры).
   • Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) — действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов.
   • Формирование базовой ставки аренды.
   • Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов.
   • Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников.
   • Методы поиска арендаторов на текущем рынке.
   • Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный).
   • Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия.
   • Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта.
   • Методика определения размера арендной платы.
   • Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика.
   • Торговые центры (ТЦ).
   • Маркетинговое исследование рынка (основные параметры — спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России.
   • Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы "якорных" арендаторов).
   • Параметры "идеального" торгового центра.
   • Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
   • Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения "предброкериджа" — сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект).
   • Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных "якорных" арендаторов).
   • Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с "якорями").
   • Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами.
   • Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ).
   • Документальное сопровождение процессов, правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учётом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учётом процента от оборота арендатора).
   • Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг и активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ).
   • Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде).
   • ТРЦ — виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта.
   • Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены.

2. Бизнес-модель Управляющей компании в коммерческой недвижимости.

   • Состояние рынка недвижимости.
   • Введение.
   • Aнализ рынка коммерческой недвижимости.
   • Виды коммерческой недвижимости, их отличительные особенности: торговая недвижимость, офисная недвижимость, складская недвижимость.
   • Многофункциональные комплексы.
   • Комплекс недвижимости как Объект управления.
   • Бизнес-процессы Управляющей компании.
   • Основные виды деятельности УК.
   • Детализация бизнес-процессов — для самостоятельного изучения.
   • Разработка организационно-функциональной структуры УК.
   • Выбор модели управления УК.
   • Виды организационных структур, плюсы и минусы.
   • Взаимодействие работы служб.
   • Решение проблемы "дублирования" функций.
   • Делегирование полномочий.
   • Кейс: разработка Организационно-функциональной структуры УК для заданного объекта.
   • Основные подразделения УК. Cостав, задачи, регламенты.
   • Ключевые Подразделения по эксплуатации и содержанию объектов.
   • Служба технической эксплуатации-facility management.
   • Служба клининга.
   • Неосновные Подразделения.
   • Административный отдел. Центральный Ресепшн.
   • Служба строительного контроля.
   • Служба безопасности и охраны.
   • Поток посетителей, механизмы управления ими — для самостоятельного изучения.
   • Кейс: разделение потоков посетителей в конкретном МФК и алгоритм управления этими потоками.
   • Коммерческое управление — property management, планы продаж, стратегия продаж.
   • Кейс: разбор ситуации взаимоотношений арендодателя и арендатора — должника в период кризиса.
   • Современное инженерное оборудование зданий.
   • Какие "мелочи" могут стать главным преимуществом.
   • Управление потребляемыми коммунальными ресурсами. Диспетчеризация комплекса.
   • Особенности управления Многофункциональными комплексами.
   • Виды договоров по управлению недвижимым имуществом: договора на комплексное управление объектом с собственником, договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником), договор на возмещение коммунальных услуг, договор аренды.
   • Кейс: выбрать вид договора на управление заданным объектом.

3. Арендные отношения.

   • Кризисы на рынке недвижимости. Форс-мажор и меры государственной поддержки арендаторов.
   • Переговоры с арендаторами в кризис.
   • Как готовиться к переговорам с арендаторами.
   • Что надо знать о контрагенте до начала переговоров. План Б.
   • Основные переговорные стратегии. Способы достижения соглашения с арендатором.
   • Психология переговоров. Основные каналы воздействия на контрагента.
   • Управление атмосферой переговоров.
   • Недобросовестное ведение переговоров. Нарушение баланса интересов сторон.
   • Действия арендатора по снижению арендной платы и контрмеры арендодателя.
   • Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис.
   • Практикум. Снижение арендной платы в обмен на продление договора: определяем величину скидки.
   • Условия договора аренды, приобретающие особую актуальность в кризис.