На практике цену на недвижимость завышают в 30–40 раз!
Вычеты по НДС приходится защищать больше, чем расходы!
При многократном искажении цены фискалы вправе её проверить!
Купля-продажа недвижимости связана с большими деньгами и привлекает налоговиков потенциалом доначислений. Они обвиняют компании в завышении расходов, занижении выручки, необоснованных вычетах по НДС и т.д. На основе судебной практики мы выявили основные ошибки, которые привели к доначислениям, и аргументы, которые защитят сделки с недвижимостью.
Мы не будем говорить про фиктивную куплю-продажу, когда налоговики заявляют, что передача была формальной, а объект так и остался в распоряжении первоначального владельца. Таких дел много, пример тому — постановления АС Уральского от 06.02.17 № Ф09–11807/16, Западно-Сибирского от 10.11.16 № Ф04–5009/2016, Поволжского от 15.08.16 № Ф06–11828/2016 (оставлено в силе определением ВС РФ от 13.12.16 №306-КГ16–16519) округов. Здесь решение суда зависит от того, убедит ли компания суд в том, что сделка была реальной.
Помните, что увеличение покупной цены необходимо обосновать!
Завышение цены недвижимости увеличивает суммы расходов в налоговом учёте и вычет выходного НДС. С точки зрения налогов покупателю выгодно, если разница между ценами остаётся у дружественного ей лица. В одном из споров компания в 2006 году купила у физлица двухэтажный жилой дом вместе с землёй за 126,4 млн рублей. А в 2010 году продала его за 126,6 млн рублей. Казалось бы, инспекторам не к чему придраться. Прибыль, пусть и небольшая, но есть. Между покупкой и продажей прошло больше трёх лет.
Однако налоговики перепроверили продавца-физлицо и выяснили следующее. Он купил дом всего за 6 млн рублей. И через 43 дня продал его проверяемой компании в 21 раз дороже, хотя никаких работ по ремонту или реконструкции не проводил. Дом как был с выбитыми окнами и разрушенной инфраструктурой, так и остался. А сам продавец оказался работником компании, которая через вспомогательное юрлицо владела проверяемой организацией.
Налоговики обвинили налогоплательщика в том, что он привлёк физическое лицо только для того, чтобы завысить свои расходы. По отчёту оценщика здание стоит максимум 14 млн рублей. Исходя из этой суммы расходов инспекторы пересчитали налог на прибыль. И арбитры с ними согласились (постановление АС Уральского округа от 13.05.16 № Ф09–4362/16, оставлено в силе определением ВС РФ от 03.11.16 №309-КГ16–11051).
Увеличение стоимости здания обоснуют ремонт и реконструкция. Причём разница в цене может быть больше себестоимости работ. Особенно если внешний вид здания подходит для нужд потенциального покупателя: сдача в аренду, проведение праздников и т.д.
Другая причина — падение курса рубля. Здание, купленное до 2014 года, в 2017 году объективно будет стоить дороже. Ведь курс рубля по сравнению с долларом и евро упал в два раза.
Ещё одно обоснование роста стоимости здания — удорожание цены земли, на которой оно находится. К примеру, недвижимость в г. Щербинка после его присоединения к территории Москвы резко возросла безо всяких вложений. То же самое можно сказать о стоимости маленького кафе на задворках, после того как рядом с ним открылся большой торговый центр.
Помните, что отчёт оценщика не гарантирует отсутствие претензий!
Безопаснее подтвердить, что цена договора соответствует рыночному уровню, с помощью отчёта оценщика. Суды принимают эти отчёты во внимание.
Налоговики стараются оспорить выводы оценщиков. В одном из дел контролёры представили суду рецензию на отчёт, а также сообщили о том, что оценщик привлекался к дисциплинарным взысканиям по жалобам других клиентов. Но суд заявил, что рецензия не подменяет собой отчёт, а взыскания не опровергают выводов о стоимости объекта (постановление АС Западно-Сибирского округа от 31.10.16 № Ф04–4668/2016). В другом деле налоговики сами ссылались на отчёт оценщика, но суд не принял ссылку, поскольку не была установлена цель оценки (постановление АС Поволжского округа от 27.04.16 № Ф06–8003/2016).
Однако отчёт — не панацея для компании. Если налоговики выявят другие сомнительные признаки сделки, суд не поверит отчёту оценщика (постановления АС Московского от 17.05.16 № Ф05–1221/2016 (оставлено в силе определением ВС РФ от 08.08.16 №305-КГ16–9205), Восточно-Сибирского от 15.07.16 № Ф02–3367/2016 (оставлено в силе определением ВС РФ от 08.11.16 №302-КГ16–14372) округов).
Помните, что уценку обоснует аварийное состояние или ухудшение окружающей обстановки!
Упрощенец потеряет право на спецрежим, если стоимость его основных средств превысит 150 млн рублей (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ). Чтобы соблюсти этот лимит, компании продают недвижимость по низкой цене. Настолько низкой, чтобы не превысить ограничение по выручке в 150 млн рублей (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
Пример тому — определение ВС РФ от 22.07.16 №305-КГ16–4920 (направлено инспекциям для работы письмом ФНС России от 23.12.16 № СА-4-7/24825@). В этом деле компания продала в Москве три здания за 9,4 млн, 950 тыс. и 710 тыс. рублей дружественным организациям. У этих юрлиц были общие руководители и учредители. При проверке инспекторы привлекли независимого оценщика. Согласно его отчёту, стоимость первого здания составила 273,7 млн рублей. Для двух других налоговики использовали кадастровую стоимость — 222 млн и 82,7 млн рублей. В итоге общая сумма дохода, который должен был получить упрощенец, составила 578,4 млн рублей, то есть в 52 раза больше, чем отразила в учёте компания. Тем более что в период владения недвижимостью она неоднократно ремонтировала объекты.
В итоге налоговики пересчитали доходы компании исходя из рыночной стоимости объектов. Их сумма превысила лимит по выручке, поэтому право на спецрежим она утратила. Инспекторы доначислили НДС и налог на прибыль, а суд их поддержал.
В другом деле компания использовала дружественных упрощенцев для перепродажи недвижимости по долям. От них она получила 2 млн рублей, а те продали актив в общей сложности за 93,5 млн рублей, то есть в 46 раз дороже. С наценки они заплатили лишь 6 процентов единого налога. Купил здания основной учредитель общества, сестринского по отношению к проверяемой организации. Они входили в одну группу компаний. Налоговики доначислили компании налоги исходя из полной суммы продажи объекта, и суд их поддержал (постановление АС Волго-Вятского округа от 23.01.17 № Ф01–5838/2016).
Низкую стоимость недвижимости оправдает её аварийное состояние. Для этого перед продажей объектов создают комиссию, которая тщательно осматривает здание и фиксирует в отчёте недостатки: текущую крышу, трещины в стенах и т.д. Это возможно, если компания не отражала в учёте расходы на ремонт или реконструкцию.
Другая причина снижения цены на недвижимость — изменение окружения. К примеру, рядом с кафе открыли пункт полиции. Или, наоборот, закрылся популярный торговый центр, чьи посетители обеспечивали значительную часть выручки. Или перед зданием повесили знак "Стоянка запрещена", а отдельной парковки нет. Все это влияет на коммерческую стоимость здания. Зафиксируйте все факторы в отчёте комиссии или в служебной записке.
Убедительным доводом низкой цены послужат предложения от других потенциальных покупателей. Компания, выбравшая максимальную цену из предложенных, может оправдать малорентабельную сделку.
Но все разумные доводы объяснят лишь разумное снижение цены. При продаже объекта в 30 раз дешевле по сравнению со стоимостью его приобретения мало что защитит продавца от доначислений (определение ВС РФ от 29.03.16 №305-КГ16–1821).
Помните, что вычет НДС при покупке недвижимости приходится защищать чаще, чем расходы!
Большая покупная цена означает большую сумму входного НДС. Если инспекторам не удаётся оспорить рыночность цены, они пытаются снять хотя бы вычеты. Причин может быть несколько.
Если продавец не уплатил НДС при реализации недвижимости в бюджет, то отказ в вычете гарантирован. И суды с этим часто соглашаются (постановление АС Московского округа от 17.05.16 № Ф05–1221/2016). Ведь в бюджете не сформирован источник для возмещения.
Контролёры отказывают в вычете и тогда, когда виды деятельности по ОКВЭД, указанные в ЕГРЮЛ, не совпадают с назначением здания. Якобы неясна цель использования объекта. В таком споре, чтобы отстоять вычет, компания внесла новые коды ОКВЭД в учредительные документы и госреестр, а часть нового объекта сдала в аренду. Этим она доказала, что использует актив в деятельности, облагаемой НДС (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.08.15 № Ф04–22451/2015).
Помните, что общая стоимость долей в объекте не равна стоимости самого объекта!
АС Центрального округа указал, что доля в объекте недвижимости — это имущественное право, а не имущество. По своим характеристикам оно не может быть идентично или однородно со зданием в целом как материальной вещью. Поэтому оценивать нужно не объекты недвижимости в целом, а долю как самостоятельный предмет договора купли-продажи (постановление от 07.06.16 № Ф10–1520/2016).
С этим доводом трудно поспорить даже в бытовом плане. Общая стоимость долей может быть выше цены здания, если для нового владельца важно место расположения объекта, а не площадь. Тогда потенциальных покупателей, которые не могут позволить себе все здание, будет интересовать хотя бы его часть.
Обратная ситуация — общая стоимость долей может быть ниже, чем цена здания, если важна площадь объекта. Ведь даже двум владельцам одного здания придётся договариваться между собой об использовании и содержании мест общего пользования.
Помните, что знание о конечном покупателе доказывает фиктивность перепродажи!
Опасно думать, что претензии грозят только тем компаниям, которые искажают цену недвижимости в 20–30 раз. В одном из дел компания продала недвижимость всего лишь в два раза дешевле рыночной цены и все равно проиграла спор с налоговиками. Компания продала два здания физлицу за 455 млн рублей в июле 2014 года. Через несколько месяцев тот продал их таможенной службе за 713 млн рублей.
Проблема в том, что за год до продажи компания знала, что таможня согласна купить недвижимость. Та ещё в 2013 году проверила здания и выразила пожелания: шкафы для оружия, металлические двери и т.д. Компания все выполнила. У неё не было нужды продавать объекты в два раза дешевле своему бывшему учредителю, который вышел из состава участников за несколько месяцев до сделки. И расплатился за покупку из денег, которые получил от таможни.
Контролёры и суд пришли к выводу, что целью выхода из состава участников было исключение взаимозависимости. Перепродажа недвижимости была направлена на получение налоговой выгоды. В итоге компании доначислили налог на прибыль и НДС исходя из выручки в 713 млн рублей (постановление АС Волго-Вятского округа от 06.02.17 № Ф01–6131/2016).
Помните, что многократно завышенные цены доказывает уклонение от уплаты налогов!
Часто инспекторы, видя многократное занижение или завышение стоимости недвижимости по сравнению с рыночным уровнем, заявляют о схеме ухода от налогообложения. Но суды с этим не согласны. Верховный суд РФ указал, что такое отличие цены не может служить самостоятельным основанием для обвинения в получении необоснованной налоговой выгоды. Судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений компании.
Суд подчеркнул, что многократная разница в цене может учитываться лишь в качестве одного из признаков налоговой схемы: взаимозависимость, создание юридического лица незадолго до сделки, особые формы расчётов и сроки платежей и т.п. Если инспекторы не докажут такую совокупность, компания выиграет в суде (в частности, определение ВС РФ от 01.12.16 №308-КГ16–10862). ФНС России направила это определение инспекциям для использования в работе (п. 6 письма от 23.12.16 № СА-4-7/24825).
Помните, что при продаже здания с участком необходимо обосновать цену каждой составляющей!
В письме от 23.12.16 № СА-4-7/24825@ ФНС России обратила внимание инспекций на продажу строений вместе с земельными участками. Некоторые компании завышают стоимость здания за счёт уменьшения цены земли. Цель — получить больший вычет НДС, поскольку реализация зданий облагается этим налогом, а реализация земли — нет (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
В одном из подобных споров инспекторы привлекли оценщика, который установил манипуляции с ценой. Налоговики сочли это признаком необоснованной налоговой выгоды, поэтому скорректировали входной НДС. Суд поддержал контролёров, в том числе потому, что продавец не заплатил НДС в бюджет (постановление АС Московского округа от 17.05.16 № Ф05–1221/2016, оставлено в силе определением ВС РФ от 08.08.16 №305-КГ16–9205).
Но завышение вычета выгодно покупателю. Продавец экономит на НДС, завышая стоимость земли за счёт занижения стоимости здания. АС Уральского округа рассмотрел дело, в котором компания заключила со своим акционером (38% акций) договоры на продажу нескольких зданий и земельных участков на общую сумму 7,8 млн рублей. Но через месяц стороны заключили дополнительное соглашение, по которому стоимость земли уменьшилась, а стоимость зданий возросла, не меняя общую цену сделки.
Суд согласился с налоговиками, что единственной целью такого соглашения было занижение суммы НДС на 1 млн рублей. В итоге фискалы доначислили компании налог, а суд их поддержал (постановление АС Уральского округа от 23.06.16 № Ф09–5516/16, оставлено в силе определением ВС РФ от 28.11.16 №309-КГ16–12589).
Во избежание претензий безопаснее обосновать отдельно цену каждого земельного участка и отдельно цену каждого здания. Любое отклонение от рыночного уровня подтвердите документами. Можно отталкиваться от нужд покупателя. К примеру, если он намерен использовать землю для сельского хозяйства, то множество деревьев на участке уменьшит его стоимость, а плодородная почва — увеличит.
Помните, что инспекторы вправе проверить цены лишь с многократным искажением!
В суде многие компании заявляют, что по сделкам, заключённым после 1 января 2012 года, налоговики не вправе проверять цены. С этого времени проверять их вправе лишь ФНС России и то только по контролируемым сделкам (п. 1 ст. 105.17 НК РФ).
Однако, по мнению судов, многократное завышение или искажение цены свидетельствует о необоснованной налоговой выгоде. Инспекторы вправе исследовать обстоятельства её получения (например, определение ВС РФ от 08.08.16 №305-КГ16–9205).
Что такое много, вопрос неоднозначный. Искажение цены в полтора-два раза явно не подпадает под понятие "многократное". Если же цена искажена в три раза и более, инспекторы могут скорректировать обязательства сторон. Конечно, если они докажут, что сделка является контролируемой. Насколько это правомерно, будет решать суд.
Помните, что отсрочка платежа за недвижимость позволяет продавцу сохранить право на спецрежим!
Доходы на упрощенке считаются кассовым методом, то есть по мере поступления оплаты. Стоимость недвижимости иногда настолько велика, что при её продаже упрощенец может выйти за пределы лимита по выручке. Чтобы этого избежать, продавец предоставляет покупателю отсрочку, чтобы следующие платежи приходились на другой год.
Налоговики считают такие манипуляции фиктивными, поэтому пытаются пересчитать доход исходя из рыночной стоимости объекта. И тогда учитывают всю его стоимость, а не только оплаченную. АС Поволжского округа с этим не согласился. Он указал, что наличие долга за здание подтверждено судебным решением, поэтому его нельзя включить в доходы по кассовому методу (постановление от 27.04.16 № Ф06–8003/2016).
Помните, что продажа недвижимости не спасает от взыскания недоимки!
По результатам выездной проверки компании доначислили почти 0,5 млрд рублей налогов, штрафов и пеней. Но у неё не было денежных средств, а после вынесения решения организация и вовсе прекратила движение по счетам.
Налоговики через суд добились взыскания средств с компании, которая незадолго до этого купила недвижимость у налогоплательщика (постановление АС Московского округа от 22.11.16 № Ф05–18134/2016). Дело в том, что договор купли-продажи стороны заключили уже после того, как компания узнала о назначении проверки. Покупатель получил отсрочку платежа в два года без поручительств и гарантий. Недвижимость не была в залоге у продавца. Компания-покупатель была "внучкой" по отношению с проверяемому налогоплательщику, косвенно он владел 100 процентами её уставного капитала.
Инспекторы в суде доказали, что стороны являются зависимыми. А подпункт 2 пункта 2 статьи 45 Налогового Кодекса РФ позволяет взыскивать трёхмесячную недоимку с зависимых компаний, если после назначения проверки те получили от проверяемой компании деньги или иное имущество.
